Gyors helyzetkép : a “visszapattanás” már bővülés
2024 közepe óta érezhető fordulat látszik a spanyol lakáspiacon: az INE lakásárindexe 2025 Q2-ben 12,7% éves növekedést mért (új lakások: 12,1%, használt: 12,8%). Negyedéves alapon is +4,0% volt a dinamika. Ez a lendület már nem puszta bázishatás, hanem szélesebben megjelenő cikluskezdet.
Kik vásárolnak? A külföldiek súlya tartósan magas
A külföldi vevők részesedése a tranzakciókból a ~14–15% sávban stabilizálódott; a regisztrátorok adatai szerint a 2025 Q2-ig tartó négy negyedévben ≈14,4%, azaz nagyjából 100 000 adásvétel kapcsolódott nem rezidens vevőkhöz. A történelmi átlag 2006–2024 között ≈14,9% volt – tehát a külföldi kereslet strukturálisan megtartotta szerepét.
Előrejelzések:
2025-ben még feljebb
Makró- és ágazati előrejelzések 2025-re 5–7% körüli országos árnövekedést, ≈9%-os értékesítés-bővülést és két számjegyű építési engedély-növekedést várnak (≈+16% 2025-ben). A befektetési forgalom 2024-ben már ~20%-kal nőtt, és a “Living” szegmens kínálati korlátai miatt kiemelt célterület marad.
BBVA Research
Kontextus:
a MIVAU (értékbecslés-alapú index) 2024–2025-re ~5,6–5,9% emelkedést jelzett, ami összhangban van a fenti sávval.
CaixaBank Research
Mi támogatja a ciklust?
Finanszírozás:
az ECB korábbi kamatvágásainak áthúzódó hatása és az alacsonyodó euribor fokozatosan javítja a hitelhez jutás feltételeit, bár a transzmisszió késleltetett. Az ECB szerint a csökkenő finanszírozási költségek támogatják a fogyasztást és a beruházásokat a következő időszakban.
European Central Bank
Kínálati szűkösség:
a lakásépítés évek óta nem tart lépést a kereslettel; 2025-re is csak részbeni felzárkózás várható (engedélyek emelkedése mellett), ami ár-támogató.
BBVA Research
Nemzetközi kereslet:
a mediterrán régiókban (Costa Blanca, Costa del Sol, Baleár-szigetek) az életmód-motivált vásárlások, a távmunkások és a “második otthon” szegmens stabil támaszt adnak. A külföldiek történelmileg magas aránya nem egyszeri jelenség.
CaixaBank Research
Hol látszik a legnagyobb mozgás?
A legdrágább városok és tengerparti övek továbbra is felülteljesítenek, de a gyors drágulás területi átterelődést okoz: a vevők egy része periférikus településekre, illetve északi-nyugati régiókba fordul, ahol jobb a kínálat/ár arány. Ez a “szétterülés” a tranzakciók földrajzi mintázatában is látszik.
CaixaBank Research
Kockázatok és fékek
Hitelkamat-késleltetés: a kamatvágások piaci árazódása lassabban csorog le a jelzálog-kamatokba; ez rövid távon tompíthatja a keresletet.
European Central Bank
Megfizethetőség:
a bér-ár arány romlása egyes nagyvárosokban keresleti plafont képezhet.
Szabályozás/önkormányzati kínálat:
telek- és engedély-oldali szűkösség, hosszú átfutási idők.
Mit jelent ez a vevőknek és eladóknak?
Vevők: a legkeresettebb zónákban a “wait-and-see” helyett gyors döntési ablakok várhatók; alternatívaként érdemes másodlagos lokációkat és új-építés helyett minőségi használtat is nézni.
Eladók: 2025 első felében a likviditás javulása és a külföldi kereslet tartóssága miatt jó időzítés lehet az értékesítésre, főleg rendezetten prezentált (jogi-műszaki dokumentált) ingatlanoknál.
Befektetők: a bérleti hozamok és a hosszabb távú demográfiai/életmód trendek miatt a “Living” szegmens továbbra is preferált; a hozamok nyomása mellett a értéknövelő felújítás és az energetikai minősítés kulcstényező.
CBRE
Források
INE – Housing Price Index, 2025 Q2: 12,7% éves növekedés; negyedéves +4,0%.
Instituto Nacional de Estadística
CaixaBank Research – expanziós szakasz, területi szétterülés; külföldiek ~14,4% (~100 000 eladás).
BBVA Research – 2025: +9% eladás, +16% engedély, +7,3% árprognózis.
CBRE Outlook – 2024-ben +20% befektetés; 2025-re ~5,3% áremelkedési előrejelzés.
ECB/euribor transzmisszió és fogyasztás/beruházás kilátások.